Μπορεί η δύσκολη οικονομική συγκυρία να οφείλεται εν μέρει στη «φούσκα» της αγοράς ακινήτων, ωστόσο επτά στους δέκα Έλληνες, εάν διέθεταν 300.000 ευρώ θα προτιμούσαν να τα επενδύσουν σε αγορά ακινήτου παρά να τα καταθέσουν στην Τράπεζα. Αυτό προκύπτει από την έρευνα κοινής γνώμης που πραγματοποίησε η Κάπα Research για τις νέες τάσεις του αγοραστικού κοινού ως προς την αγορά κατοικίας.
Ειδικότερα, στην ερώτηση «υποθέστε ότι διαθέτετε ένα ποσό 300.000 ευρώ. Θα το επενδύατε σε αγορά ακινήτου ή θα το καταθέτατε στην Τράπεζα;», το 69,8% των ερωτηθέντων θα το επένδυε σε αγορά ακινήτου, ενώ μόλις το 23,8% θα το κατέθετε στην τράπεζα. Μάλιστα, από το σύνολο των συμμετεχόντων στην έρευνα το 31,3% θα αγόραζε οικόπεδο, το 25,2% κατοικία και 11,5% θα δημιουργούσε μία νέα επιχείρηση.
Ωστόσο, μόνο το 26,9% των Ελλήνων θεωρούν ότι τα οικόπεδα εμφανίζουν σημαντικές προοπτικές ανάπτυξης τα επόμενα δύο χρόνια, καθώς το 36% και το 34,3% εντοπίζει τις μεγαλύτερες προοπτικές ανάπτυξης στις μονοκατοικίες / μεζονέτες και τα διαμερίσματα, αντιστοίχως. Τουριστικές – εξοχικές κατοικίες εμφανίζουν προοπτικές ανάπτυξης για το 40,2% των ερωτηθέντων και τα επαγγελματικά ακίνητα μόνο για το 9,5%.
Το 53,5% των Ελλήνων δεν αποκλείει την αγορά ακινήτου τα επόμενα δύο χρόνια, ποσοστό που ενισχύθηκε κατά 67,4% σε σύγκριση με το 2005. Για τη χρηματοδότηση της αγοράς ακινήτου -το οποίο σε ποσοστό 84,9% και 55,3% θα είναι κύρια και νεόδμητη κατοικία, αντιστοίχως- το 23,3% θα στραφεί αποκλειστικά στον τραπεζικό δανεισμό, ενώ το 54% θα στηριχθεί σε δανεισμό και χρήματα από καταθέσεις ή πώληση άλλου ακινήτου.
Σύμφωνα με τη δημοσκόπηση, το τελευταίο έτος, η συντριπτική πλειοψηφία των Ελλήνων, ήτοι το 80,1% δεν απευθύνθηκαν σε κάποια τράπεζα για τη σύναψη δανείου με σκοπό την αγορά ακινήτου, ενώ το 16,5% ζήτησε και έλαβε δάνειο. Την ίδια στιγμή, το 57,7% των συμμετεχόντων στην έρευνα θεωρούν δύσκολη και αδύνατη τη λήψη δανείου για αγορά ακινήτου «βάσει των εισοδημάτων ή των εγγυήσεων που διαθέτουν».
Αξιομνημόνευτο, επίσης, είναι το γεγονός ότι μόλις το 3,1% των ερωτηθέντων αποδίδει στην κρίση την απροθυμία τους να αποκτήσουν ακίνητο την επόμενη διετία. Το 18,9% εξ’ αυτών στερείται των απαιτούμενων χρημάτων, για το 22,3% η αγορά ακινήτου θα ήταν περιττή, ενώ για το 9,9% το υψηλό κόστος δανεισμού λειτουργεί ανασταλτικά.
Πρόσφορη για επενδύσεις η κτηματαγορά
Πάντως το 65,2% απαντά ότι η ελληνική κτηματαγορά είναι κατάλληλη για επενδύσεις, το 33,1% εκτιμά ότι στις παραθαλάσσιες περιοχές της Ελλάδας θα υπάρξει έντονο ενδιαφέρον στην αγορά ακινήτων, το 25,6% εντοπίζει τη ζήτηση στην Αττική και το 21,5% στις ορεινές περιοχές με προοπτικές τουριστικής ανάπτυξης.
Όσον αφορά το Λεκανοπέδιο, το 23% αναφέρει ότι τα Μεσόγεια και η Ανατολική Αττική θα βρεθούν τα επόμενα χρόνια στο επίκεντρο της ζήτησης, ενώ το 24,8% πιστεύει ότι το ενδιαφέρον στην αγορά ακινήτων θα στραφεί στη Βόρεια και Βορειοανατολική Αττική. Ωστόσο, το 33% απαντά ότι το επενδυτικό ενδιαφέρον θα μειωθεί στην Ελλάδα τα επόμενα δύο χρόνια, το 34,9% αναφέρει ότι ούτε θα αυξηθεί ούτε θα μειωθεί, ενώ το 29,9% θεωρεί ότι θα αυξηθεί.
Ως προς τις τιμές των ακινήτων, όπως προκύπτει από την έρευνα, σήμερα το 37,0% των Ελλήνων πιστεύει ότι θα αυξηθούν, όταν το ποσοστό αυτό ανερχόταν το 2005 στο 80%. Εκτοξεύθηκε, επίσης, σε σχέση με το 2005, το ποσοστό όσων εκτιμούν ότι οι τιμές των ακινήτων είτε θα μειωθούν (25,3% έναντι 5,9%) είτε θα παραμείνουν σταθερές 34,9% έναντι 9,4%. Συγκεκριμένα, από τους ερωτηθέντες «βλέπουν» μείωση ή σταθεροποίηση τιμών το 53,8% για τα οικόπεδα, το 55,5% για τις εξοχικές κατοικίες, το 25,6% για τα τουριστικά ακίνητα, το 69,4% για τα διαμερίσματα και το 69,2% για τα επαγγελματικά ακίνητα. Tα οικόπεδα είναι η μόνη κατηγορία ακινήτων για τα οποία το 53,8% των Ελλήνων θεωρεί ότι η τιμή τους θα ενισχυθεί.
Για το μέτρο της τακτοποίησης των ημιυπαίθριων χώρων το 74,4% της κοινής γνώμης πιστεύει ότι θεσπίστηκε μόνο για εισπρακτικούς λόγους χωρίς να κατοχυρώνει τους ιδιοκτήτες, ενώ το 19,5% όσων κατοικούν στην περιφέρεια υποστηρίζουν ότι έδινε τέλος σε ένα σημαντικό πρόβλημα της αγοράς κατοικίας. Το 58,4% των ερωτηθέντων, όμως, αναφέρουν ότι το μέτρο πρέπει να τροποποιηθεί στην κατεύθυνση της κατοχύρωσης των ιδιοκτητών.
Πέραν των αλλαγών που προωθεί η κυβέρνηση στους ημιυπαίθριους, το 70,2% των ερωτηθέντων κρίνει θετικά ζητήματα φορολόγησης των ακινήτων (π.χ. κατάργηση του ΕΤΑΚ, επαναφορά φόρου μεγάλης ακίνητης περιουσίας κλπ) που σχεδιάζει το οικονομικό επιτελείο.
Ανάκαμψη
Την ίδια ώρα, όπως καταδεικνύει η έρευνα του δικτύου Aspis Real Estate βάσει στοιχείων από 1194 αγοραπωλησίες κατοικιών, κατά το πρώτο εννιάμηνο σημειώθηκε σε ορισμένες περιπτώσεις οριακή αύξηση στις τιμές πώλησης. Ενδεικτικά, σε Αμπελόκηπους, Άνω Κυψέλη και Χολαργό η μέση μεταβολή των τιμών ανήλθε στο 25%, 24% και 11%. Στα Ανατολικά προάστια, η μεγαλύτερη αύξηση τιμών συναντάται (για μονοκατοικία) στο Πόρτο Ράφτη (25%) και η μικρότερη (για διαμέρισμα) στο Κέντρο των Σπάτων (2%). Στην Καστέλα, σύμφωνα με την έρευνα, το φετινό εννιάμηνο καταγράφηκε (για διαμέρισμα) πτώση 26%, ενώ στο Πέραμα (για διαμέρισμα) οι τιμές ενισχύθηκαν κατά 19%, ήτοι από 1.800 ευρώ / τ.μ. πέρυσι στα 2.150 ευρώ / τ.μ. φέτος. Άνοδος με ποσοστό 29% σημειώθηκε (για μεζονέτα) και στο Κρυονέρι, ενώ η μεγαλύτερη διολίσθηση σε ποσοστό 10% παρατηρήθηκε στην Αγία Παρασκευή (για διαμέρισμα). Από τα δυτικά προάστια οι μεγαλύτερες «απώλειες» 36% παρατηρήθηκαν στο κέντρο του Ιλίου (διαμέρισμα) και στη Μεταμόρφωση οι τιμές (για διαμέρισμα) ενισχύθηκαν κατά 10%. Στα Νότια προάστια, όπου η μέση μεταβολή είναι -3%, στη Βάρη Μηλαδέζα σημειώθηκε άνοδος 3% (για μεζονέτα), αλλά και πτώση 14% (για διαμέρισμα) στον Άλιμο.
Κτηματαγορά πολλών ταχυτήτων
Όπως επισημαίνεται στην έρευνα, η αγορά κατοικίας στην Αττική κινείται με πολλές διαφορετικές ταχύτητες και η τιμή στην οποία «κλείνει» κάθε αγοραπωλησία εξαρτάται όχι τόσο από την γενικότερη τάση στην αγορά, όσο από τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά κάθε συναλλαγής, δηλαδή τα χαρακτηριστικά του ακινήτου, την σχέση προσφοράς – ζήτησης στην περιοχή, την επιθυμία και τις δυνατότητες του αγοραστή και τις «αντοχές» και την τακτική του πωλητή, ειδικά αν πρόκειται για επιχειρηματία - κατασκευαστή.
«Μετά από μία διετία ήπιας υποχώρησης των τιμών πώλησης των κατοικιών στην Αττική, καταγράφονται πλέον μικτές τάσεις και κάθε περιοχή και ακίνητο φαίνεται να έχει τη δική του συμπεριφορά. Η εκλογίκευση των τιμών έχει αποβεί προς όφελος των συνειδητοποιημένων αγοραστών. Όσοι γνωρίζουν τι θέλουν και είναι σε θέση να εξασφαλίσουν την χρηματοδότηση της αγοράς τους, εκμεταλλεύονται την τρέχουσα συγκυρία και πετυχαίνουν καλύτερες τιμές. Αυτό αποδεικνύεται από το γεγονός ότι στην αγορά γίνονται πλέον αρκετές πράξεις και μάλιστα με ρυθμό σχεδόν αντίστοιχο με τον περσινό. Η εξέλιξη αυτή σχετίζεται κατά την άποψή μας με τη σταδιακή εξομάλυνση στην αγορά στεγαστικής πίστης και την εκ νέου παροχή χρηματοδότησης με ευνοϊκούς όρους από τις τράπεζες, αλλά και στη σταδιακή «άμβλυνση» της αρνητικής ψυχολογίας που έχει προκαλέσει το ξέσπασμα της κρίσης.
Βέβαια, οι αγοραστές παραμένουν επιφυλακτικοί και αναζητούν ευκαιρίες, έχουν ωστόσο αντιληφθεί ότι πολύ δύσκολα θα παρατηρηθεί στην αγορά δραστική πτώση στις πραγματικές μέσες τιμές πώλησης, δηλαδή μία εικόνα απότομης και γενικευμένης διόρθωσης. Η υποχώρηση της ζήτησης έχει συνοδευτεί με σημαντική υποχώρηση και στην οικοδομική δραστηριότητα, με αποτέλεσμα να μην έχει διαταραχθεί με τρόπο ακραίο η ισορροπία προσφοράς και ζήτησης, κάτι που σε συνδυασμό με τα επιμέρους χαρακτηριστικά της ελληνικής αγοράς κατοικίας δικαιολογεί την ήπια υποχώρηση των τιμών» επισημαίνει ο διευθύνων σύμβουλος της Aspis Real Estate, κ. Μίλτος Επιθυμιάδης.
